一、房屋买卖纠纷执行赔偿要多长时间

一审审限：

根据《民事诉讼法》第一百四十九条（普通程序）

人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。

第一百六十一条（简易程序） 人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

二审审限：

第一百七十六条 人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

执行程序：

第二百二十六条

人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。

所以，根据以上法律条款，在不延长期限的情形下，走完所有普通程序，大概需要一年半的时间，简易程序则是一年。当然，这些时限都是一般情况，因为每个诉讼案情不同和不同法院的办事效率也不同，存在超期情形。

二、基本原则

处理、调解房地产买卖纠纷的基本原则是：

依法保护合法的房地产买卖关系，切实保护产权所有者一—国家、集体和公民个人的合法权益；打击利用房地产买卖进行投机倒把，牟取暴利等违法活动。在这一原则指导下，处理房地产买卖纠纷的基本方法是：

（一）、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法

这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。

（二）、审查买卖双方的意愿表示是否真实

在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。

（三）、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备

主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。

（四）、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为

如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

经过审理，凡经过合法手续确立了买卖关系的应予维护；非法买卖他人的房地产的，其买卖关系无效；在国务院《城市私有房屋管理条例>>颁发前的私房买卖只要双方自愿、立有契约、交付了房款、实际管理了房屋，又没有其他非法行为，应认定买卖关系有效，手续不完善的，令其补办手续。

在处理房地产买卖纠纷的实践中应特别注意：任何单位和个人均不得进行私下买卖，凡私下买卖的，其买卖关系一律无效。

对房地产买卖纠纷，有的由行政主管部门处理，有的由人民法院审理。为保证买卖纠纷的妥善处理，有关当事人还应积极向处理纠纷的行政主管部门或审理纠纷案件的人民法院提供以下证件：

(1)房地产买卖合同，买卖中介人的姓名、年龄、地址及与当事人的关系，已办理了产权转移的应提供房屋所有权证和土地使用权证；

(2)买卖共有房屋的应提供其他共有人同意的证明书及包括承租人在内的放弃优先购买权的凭证；(3)买卖双方付、收款的凭证。

三、常见问题

近年来，随着人们生活水平的不断提高，房地产逐渐成为一个重要的消费热点，因房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。在对房地产案件进行申诉审查的过程中，发现一些法官和律师对以下几个问题存在不同的认识：

(一)交易习惯的认识问题

在房地产买卖合同纠纷案的判决书中，法官在判决理由中经常会涉及交易习惯，交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯，不同的法官均有不同的理解和做法，正因为如此，法官行使自由裁量权具有较大的随意性，动辄按交易习惯作出判决。比如，在一期房的买卖纠纷中，当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格，价格条款遗漏了。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多，卖方主张按交房时价格确定房款，买方则主张应依据我国《合同法》第62条第2款的规定，按订立合同时的市场价进行履行。为此，双方发生争议。法官审理时认为，房价应按《合同法》第61条中有关的交易习惯来确定，交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

对于现房交易来说，双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间，因种种原因卖方没有即时履行交房义务，买方也没有交付房款。在具备履行条件后，买方要求履行合同时，卖方因房价大幅上涨，不肯再按原价履行合同，于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上，法官审理时认为对于商品房现房买卖来说，有“先付款后交房”的交易习惯，在没有履行付款义务的情况下，卖方有权解除合同。在现房买卖中是否存在“先付款后交房”的交易习惯，在此暂且不论，但即使是存在“先付款后交房”的交易习惯，卖方是否享有法定解除权也值得探讨。

(二)关于善意第三人的问题

在商品房纠纷案中，经常会有善意第三人出现，原本只出现在动产交易中的善意第三人，现在随着不动产交易的增多，善意第三人也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛，不知者即为善意，只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁，只要是签订了房屋买卖合同，即使没有过户，也应作为善意的第三人来看待，使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高，注重从客观实际和履行手续上来确认，在房屋没有履行过户登记手续之前，不能认定为善意第三人，不享有对所买房屋的所有权，只能是普通的债权人而已。在我们所办理的一起二手房屋买卖申诉案中，申诉人方某与被申诉人李某共同继承了一处房产，直至涉诉时也未分割。房产被继承之后，李某采用伪造签名的欺骗手段以自己个人名义向房产管理部门申请领取了上述房产的所有权证。2002年12月28日，李某与张某订立了《房屋买卖协议书》一份，将以上房产以5080元的价格出售，但因其他原因，双方一直没有办理房屋过户登记手续。2003年4月张某将该房屋重新装修后居住使用至今。2004年5月，申诉人在得知实情后，向法院起诉，要求法院确认他与李某对此房屋享有共有权，并要求分割该房产。法院审理后，对方某享有房屋的共有权的事实予以认可，但认为此房屋的所有权已归善意的第三人张某所有，遂驳回了申诉人方某的诉讼请求。在本案中，法官对张某是否是善意的第三人存在不同的认识。

(三)对房产开发商开具的收据的性质认定问题

房地产开发商在未取得商品房预售许可证时，往往便开始预售商品房，要求认购人交付一部分订房款，在收到订房款后，以收据形式交付给购房人，收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后，这份收据就会出现两个问题：一是这张收据是否具有协议的性质?二是购房人所交付的房款是什么性质(定金或预付金)?在一申诉案中，申诉人孙某在2000年向某开发公司购买一套商品房，双方口头约定价格为2800元/平方米，孙某交付了10万元的房款，开发公司向其出具了收据，收据上载明了当事人姓名、名称、已付价款、价款用途、所购房屋具体号码等内容。2004年，房产开发公司向孙某交付房屋时房产市场价格已上涨很多，遂要求孙某每平方米涨价1000元，孙某不同意。由此，双方发生纠纷，孙某认为收据就是合同，应按照合同签订时的房屋市场价格履行。开发公司认为，收据就是收据，收据不具有合同的效力，房屋价格应以交付时为准。在其他一些类似商品房预售纠纷中对已交的价款，当事人亦有分歧，购房人认为是定金，预售人认为是预付款。法官在审理时对收据和已付价款的认识亦有分歧。