房屋买卖作为一项重大民事活动，是目前社会中大多数家庭需要面对的问题。而房屋的品质、位置、周围的配套设施等都被作为整体价值的考量。房屋为居住人提供的不仅仅是物质上的遮风挡雨，也提供精神上的安定感、幸福感。如果房屋内发生过非正常死亡事件，往往会使房屋整体价值下降，若买受人知晓房屋发生过死亡事件，作为购买方必将对房屋价值重新做出判断。

一、“凶宅”会如何影响房屋买卖关系？

按日常生活经验及民间习俗，购买房屋都会挑选没有发生过非正常死亡的房屋。因为在中国的传统习俗决定了我们的这种思想观念，而当这种观念几乎成为整个社会共识的时候，也就顺理成章的成为了我们民法中所说的“公序良俗”。房屋出现过非正常死亡现象，民众就会产生相当的抵触情形。

房屋为居住人提供的不仅仅是物质上的遮风挡雨，也提供精神上的安定感、幸福感。如果居住的房屋属于“凶宅”，那么房屋能够提供的精神价值将会大打折扣，房屋的整体价值也势必会有一个大幅的减少。如果房屋的出卖人对该事项进行隐瞒，那么在买受人知道房屋是“凶宅”后，势必会产生纠纷。

二、“凶宅”在司法实践中被认定的情形有哪些？

从一般民间的说法来看，所谓凶宅是指在该房屋内曾发生诸如自杀、他杀、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大异常现象的房屋。在司法实践当中一般能够确定为“凶宅”的情形包括两种：

（1）曾经在该房屋内发生过自杀、他杀事件等人为因素导致的非正常死亡；

（2）曾经在该房屋内发生过非因个人身体原因导致的意外的死亡。

（3）在该房屋内跳楼导致的死亡、发生在房屋或建筑周围的死亡、发生在房屋内部的自然死亡等是否属于“凶宅”的范畴尚有争议。

三、出卖人故意隐瞒“凶宅”信息，买受人如何保护自己的合法权益？

如果出卖人隐瞒了房屋是“凶宅”信息，那么买受人可以要求撤销该合同，并让出卖人承担履行合同所支出的相关费用。撤销该合同的法律依据是《民法典》的第一百四十八条，“房屋买受人受到了欺诈，可以申请仲裁或向法院提起诉讼进行撤销。”撤销的合同视为自始未发生。

四、对于“欺诈”法律是如何规定的呢？

根据《民法典》的相关规定以及司法实践，“欺诈”的构成要件一般来说有四个：

1.欺诈者故意告知虚假事实或者故意隐瞒事实；

2.相对人因为该欺骗陷入、维持或者加深了错误的认识；

3.相对人因为该欺骗进行了错误的意思表示（也就是进行了相应的行为，且该行为与欺骗有法律上的因果关系）；

4.欺骗者的欺骗具有不正当性。

在“凶宅”中的欺诈表现为，出卖人没有将该房屋发生过的“非正常死亡”现象告知买受人，导致买受人买受了房屋。

五、撤销权的行使是否具有时间限制？

撤销权的行使只能采取起诉或申请仲裁。根据《民法典》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”

由此得出撤销权的行使是要受除斥期间的限制。也就是说，经过这个时间撤销权就消灭了。那么如果一直不知道该房屋是“凶宅”，那么撤销权的最长除斥期间是5年。根据实际情况考虑，确定撤销权人知道或者应当知道的开始时间，往后计算一年，经过一年的除斥期间这项权利就消灭了，无法再主张。

六、司法实践中对“凶宅”行使撤销权是如何支持的？

在司法实践当中，对于“凶宅”构成欺诈进行撤销的裁判理由有两种说法：

1.“凶宅”曾发生过非正常死亡事件，虽然不影响房屋在物理性质上的使用，但房屋买受人对此产生的“忌讳”属于社会普遍存在的传统心理。因此违背“公序良俗”可以进行撤销；

2.“凶宅”会对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，属于与订立合同有关的重要事实。对此事实，房屋出卖方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，予以披露和告知。该信息未被披露对缔约的基础会产生实质性影响，构成（消极）欺诈，买受人可以请求撤销。

七、买到“凶宅”还可以主张什么损失？

根据《民法典》第五百条，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。”

因此房屋的买受人在出卖人故意隐瞒下购买到“凶宅”，还可以向出卖人主张缔约过失责任，请求赔偿。并且可以要求出卖人承担履行合同所支出的相关费用。

也就是说，如果用市场价格购买的房屋发现是“凶宅”，在除斥期间的范围内，可以申请仲裁或向法院起诉，要求撤销合同，并可以要求未尽到披露义务和诚实信用原则的出卖人承担相应的缔约过失责任和承担履行合同所支出的相关费用。

作者：李阳